如果有人十年前跟你说：一线房价翻一倍，你信不信？如果有人五年前跟你说：房地产将出现历史性大顶，你信不信？
很多人当时不信，但后来都信了。
说这话的人叫任泽平，最近他又出来预测了。
2015年，楼市一片冷清，北京郊区楼盘“买一送一”都没人要，任泽平偏偏在这时候喊出“一线房价翻一倍”。
当时多少人觉得他疯了，结果2015到2017年，北京二手房均价从3.8万涨到6.8万，上海从3.5万涨到6.7万，实打实翻了一倍。
2020年，楼市还在冲顶，售楼处排队摇号，他反手一句“房地产将出现历史性大顶”。
没人信。结果2021年三道红线一落地，整个行业急转直下，全国商品房销售面积从17.9亿平跌到11.1亿平，百强房企销售额腰斩。
两次预测，两次踩中。
这可不是蒙的，他的分析就三句话：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
人口在哪，需求就在哪，土地供多少，房子就盖多少，金融松还是紧，决定房价涨还是跌。
三句话，说了二十年，没变过。
那么这次他又说了什么？八个字：二八分化，告别普涨
未来不是所有城市房价“普涨”，而是20%的城市涨，80%的城市跌。
20%人口持续流入的核心城市核心区域，房价有望逐步筑底，甚至中期再创新高。
北上广深、杭州、成都、苏州、武汉、南京，这些有人口、有产业、有需求的城市。
剩下80%人口流出的低能级城市，将面临漫长的阴跌，没有新增购房需求，库存去化周期长达十年、二十年以上。
限购方面，任泽平判断，北上深等城市有望在一年左右外环全面放开，三年内全域放开，不用担心放开后房价暴涨，时代变了。
2026年上半年的数据，任泽平的判断正在成真。
6月，京沪深二手房集体创新高，北京二手住宅网签16618套，创近五年同期最高。
上海二手房累计网签25158套，上半年成交超14.7万套，同样是近五年新高。
深圳二手住宅过户5093套，刷新近六年同期纪录。
这波成交的主力，是低总价的刚需盘，上海3月总价300万以下的二手房成交占比超过70%，居民主动降杠杆，一季度住户中长期贷款同比大降约48%。
三四线城市完全是另一个世界，去化周期仍处26个月高位。
这不就是“二八分化”吗？
任泽平这人，争议不少，但他在楼市预测上，确实有一套。
因为支撑他判断的，不是主观情绪，不是口号，是人口、土地、金融，三个最硬的基本面。
人口在减少，城镇化快到顶了，主力购房人群的拐点已经出现，房子不再稀缺，稀缺的是好城市、好地段、好房子。
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